Sintesi
Nel 2024-2025, secondo il Report dell’Osservatorio nazionale ERP, il patrimonio di edilizia residenziale pubblica in Italia mostra un forte squilibrio tra domanda e offerta. Oltre 61.300 alloggi risultano inutilizzabili e 22.700 occupati abusivamente. Le richieste superano le 300mila famiglie in attesa. Il Governo lavora a un Piano casa con risorse dedicate alla manutenzione. Persistono problemi di morosità, carenza di fondi e sostenibilità del sistema. La situazione evidenzia limiti strutturali e la necessità di interventi continui e organici. Un patrimonio di edilizia residenziale pubblica frazionato in 85 Aziende casa, ex Iacp, trasferiti alle Regioni o ai Comuni e trasformati in Enti pubblici economici.
Articolo
Nel quadro normativo italiano, gli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) nascono formalmente nel 1903 con finalità di costruzione e gestione di alloggi popolari destinati a famiglie a basso reddito, in un contesto di prima industrializzazione e urbanizzazione. Nel secondo dopoguerra il settore viene rafforzato con interventi pubblici strutturali e con la legge n. 167 del 1962 sull’edilizia economica e popolare, seguita dalla legge n. 865 del 1971 che riorganizza il sistema dell’edilizia residenziale pubblica (ERP). A partire dagli anni 1970 e soprattutto con il processo di decentramento amministrativo, culminato con le cosiddette leggi Bassanini degli anni 1997-1999 e con la riforma del Titolo V della Costituzione del 2001, le competenze vengono trasferite dallo Stato alle Regioni, determinando la trasformazione degli IACP in enti regionali o locali, spesso qualificati come enti pubblici economici (EPE), cioè organismi che operano secondo regole di diritto privato ma perseguono finalità pubbliche e controllate e finanziate dal rispettivo proprietario pubblico. In questo processo nascono le diverse denominazioni territoriali come ATER (Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale), ALER (Azienda Lombarda Edilizia Residenziale), ATC (Agenzia Territoriale per la Casa), ACER (Azienda Casa Emilia-Romagna), ARCA (Agenzia Regionale per la Casa e l’Abitare), AREA (Azienda Regionale per l’Edilizia Abitativa), tutte coordinate a livello nazionale da Federcasa che riunisce circa 85 enti gestori.
Attualmente queste aziende amministrano circa 800.000 alloggi pubblici, ospitando oltre 2 milioni di persone, e svolgono funzioni che comprendono progettazione, costruzione, assegnazione, gestione dei canoni e manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre al contrasto delle occupazioni abusive. I dati più recenti elaborati da Federcasa e da Nomisma nel biennio 2024-2025 confermano annose criticità strutturali: una morosità complessiva superiore a 3,2 miliardi di euro; circa 84.000-85.000 alloggi non disponibili perché inutilizzabili o occupati abusivamente; una domanda abitativa che supera le 250.000-300.000 famiglie in attesa. Questo scenario si inserisce in un contesto sociale caratterizzato da una crescente fragilità economica, come evidenziato da Censis e Istat, che descrivono un ampliamento della platea del ceto meno abbiente, ossia individui e nuclei familiari con redditi insufficienti a sostenere spese essenziali, includendo disoccupati, anziani soli e fasce vulnerabili del ceto medio. In questo contesto, le ex IACP rappresentano ancora oggi il pilastro delle politiche abitative pubbliche, ma operano con risorse limitate e in un sistema che richiede interventi strutturali continuativi per rispondere in modo efficace alla crescente domanda di alloggi sociali.
Nel periodo 2024-2025, secondo i dati elaborati dall’Osservatorio nazionale ERP realizzato da Nomisma e presentato da Federcasa in Senato, emerge un quadro complesso e squilibrato dell’edilizia residenziale pubblica. Il patrimonio complessivo gestito dalle 85 Aziende casa conta 823.734 abitazioni, di cui circa 797mila destinate a edilizia popolare, una quota limitata se confrontata con altri Paesi europei dove il settore pubblico ha un’incidenza molto più elevata.
All’interno di questo sistema si registra una forte contraddizione tra fabbisogno e disponibilità. Da un lato oltre 300mila famiglie risultano in lista di attesa, dall’altro circa 61.300 alloggi risultano inutilizzabili per mancanza di manutenzione e 22.700 sono occupati abusivamente, per un totale di quasi 84mila unità sottratte alla loro funzione originaria. Aggiungi; il dato evidenzia una perdita significativa di offerta reale che contribuisce ad ampliare la pressione abitativa soprattutto nelle fasce sociali più fragili.
Il presidente di Federcasa, Marco Buttieri, ha sottolineato come la priorità non sia solo aumentare il numero di abitazioni ma recuperare quelle esistenti, evidenziando che circa il 36% della popolazione avrebbe bisogno di un alloggio pubblico. In questo contesto si inserisce il Piano casa del Governo, atteso tra il 28 e il 30 aprile in Consiglio dei Ministri, che dovrebbe assumere la forma di un decreto legge con risorse stimate in 970 milioni di euro provenienti da fondi nazionali e circa 1,2 miliardi derivanti dai fondi di coesione.
Il ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha confermato la copertura finanziaria del piano, mentre le risorse dovrebbero essere destinate in larga parte alla riqualificazione di circa 50-55mila alloggi pubblici. Tale intervento potrebbe consentire il reinserimento sul mercato sociale di immobili attualmente inutilizzati, riducendo parzialmente il divario tra domanda e offerta.
Sul piano territoriale emerge una concentrazione degli alloggi inutilizzabili nel Nord Italia, con la Lombardia che registra il 28,3% delle unità da recuperare pari a 17.352 abitazioni, seguita da Veneto con 6.474, Emilia Romagna con 5.374, Liguria con 4.266, Toscana con 4.265 e Piemonte con 3.836. Al Sud i valori più elevati si riscontrano in Sicilia e Calabria con poco più di 2mila unità ciascuna, mentre nel Centro il Lazio conta circa 1.500 alloggi inagibili.
Un ulteriore elemento critico è rappresentato dall’abusivismo che coinvolge 22.700 immobili, pari al 2,8% dello stock complessivo, con una percentuale di sgomberi pari al 10,8%. A ciò si aggiunge il fenomeno della morosità in crescita che raggiunge 3,2 miliardi di euro, con una media di circa 4.200 euro per alloggio, incidendo pesantemente sui bilanci degli enti gestori. Aggiungi; la pressione fiscale contribuisce ulteriormente alla difficoltà finanziaria, con l’Imu (Imposta Municipale Unica) che rappresenta il 26% del totale delle imposte versate.
Una parte significativa degli investimenti recenti deriva dal Pnrr (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza), che copre il 35,2% dei fondi destinati al settore, per un totale di quasi 2 miliardi di euro impiegati in interventi di riqualificazione energetica assegnati in poco più di un anno. Tuttavia, resta incerta la continuità delle risorse dopo la conclusione del piano europeo, sollevando dubbi sulla sostenibilità degli interventi futuri. Le criticità emergono anche dalle testimonianze degli operatori locali.
A Napoli, secondo il presidente di Acer Campania Leonardo Impegno, le domande di accesso hanno raggiunto quota 45mila, un dato che su scala nazionale potrebbe equivalere a circa 1 milione di richieste inevase. A Roma, il presidente di Ater Orazio Campo evidenzia uno squilibrio tra canoni medi di circa 100 euro e costi di manutenzione pari a 1.300 euro, con un tasso di morosità del 50%. La combinazione di carenza di risorse, immobili inutilizzati, abusivismo e morosità crescente evidenzia la necessità di interventi strutturali e continuativi. Milano si trova di fronte a una evidente contraddizione nella gestione dell’edilizia pubblica: mentre migliaia di famiglie restano in attesa di un’abitazione, una parte significativa degli alloggi disponibili non viene utilizzata, tanto che nel 2024, su 1.660 case pronte per l’assegnazione, solo 675 sono state effettivamente attribuite, a cui si aggiungono 143 assegnazioni temporanee, portando il totale a meno della metà degli immobili disponibili realmente occupati, evidenziando inefficienze che aggravano l’emergenza abitativa. Senza un piano organico governativo, uniforme e stabile nel tempo, il rischio è che il divario tra bisogno abitativo e disponibilità reale continui ad ampliarsi, compromettendo l’equilibrio sociale e territoriale del Paese.
Giornalista pubblicista, ex direttore di una precedente testata e attuale direttore di Mediterranea24.
