Sintesi
La vicenda nasce dalla scelta di un’assemblea di introdurre un sistema di penalità economiche per condòmini ritenuti responsabili di generiche violazioni comportamentali o regolamentari. La delibera è stata impugnata e il Tribunale di Messina, con la sentenza 940/2026, l’ha ritenuta nulla perché mancava una base chiara nel regolamento condominiale e perché le condotte punibili non erano individuate in modo puntuale. Il principio seguito è che l’assemblea non può creare di volta in volta una sorta di potere punitivo interno, né può colpire comportamenti formulati in modo vago. La multa condominiale resta ammessa, ma solo entro i limiti dell’articolo 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, cioè fino a 200 euro e fino a 800 euro in caso di recidiva. La somma deve confluire nel fondo destinato alle spese ordinarie. L’applicazione concreta della sanzione spetta all’assemblea con le maggioranze dell’articolo 1136, comma 2, del Codice civile, mentre l’introduzione ex novo (da zero) del potere sanzionatorio nel regolamento, secondo il più recente orientamento della Corte d’appello di Milano, richiede il consenso di tutti i proprietari quando incide sui diritti individuali.
Articolo
La vita in condominio è spesso attraversata da attriti quotidiani, dall’uso degli spazi comuni al rispetto degli orari, dal decoro dell’edificio alla gestione dei comportamenti ritenuti molesti. Per questo accade che i proprietari chiedano all’assemblea di introdurre multe contro chi non osserva le regole comuni. La domanda, però, è se l’assemblea possa decidere liberamente di punire i condòmini considerati indisciplinati o se debba muoversi entro confini molto più stretti.
A dare una risposta negativa, nella vicenda indicata, è stato il Tribunale di Messina, che con la sentenza 940/2026 ha dichiarato nulla la delibera con cui era stato introdotto un sistema di sanzioni pecuniarie per trasgressioni riferite a generiche “norme comportamentali” o regolamentari. Il punto centrale non riguarda l’esistenza astratta delle multe condominiali, che l’ordinamento ammette, ma il modo in cui esse vengono previste e applicate. Una sanzione non può nascere da una decisione assembleare generica, né può colpire comportamenti non descritti in modo preciso nel regolamento.
Il potere sanzionatorio del condominio trova il proprio fondamento nell’articolo 70 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile (disp. att. c.c., cioè disposizioni che completano l’applicazione del Codice civile). La norma stabilisce che per le infrazioni al regolamento può essere previsto il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. Il denaro riscosso non finisce nelle disponibilità personali dell’amministratore o dei singoli proprietari, ma viene destinato al fondo usato per le spese ordinarie.
La stessa disposizione prevede che l’irrogazione della sanzione sia deliberata dall’assemblea con le maggioranze dell’articolo 1136, comma 2, del Codice civile In termini pratici, serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Questo passaggio, però, vale per applicare una sanzione già prevista a monte, non per inventare un apparato punitivo privo di una clausola regolamentare chiara.
La riforma del condominio introdotta con la legge 220/2012 ha aggiornato una disciplina ormai superata, sostituendo il vecchio limite in lire con importi più concreti. Successivamente, il decreto legge 145/2013, convertito nella legge 9/2014, ha chiarito il ruolo dell’assemblea nell’applicazione della multa. La sequenza normativa conferma che il legislatore non ha attribuito al condominio un potere punitivo illimitato, ma ha costruito una facoltà eccezionale, da utilizzare con cautela e con regole predeterminate.
La giurisprudenza più recente ha rafforzato questa lettura. La Corte d’appello di Milano, con la sentenza 2604 del 1 ottobre 2025, ha precisato che introdurre per la prima volta nel regolamento la possibilità di applicare multe può incidere sulla sfera dei diritti individuali dei proprietari e, in questi casi, richiede il consenso unanime. Diverso è il momento successivo: se il regolamento contiene già una clausola legittima, l’assemblea può decidere la singola sanzione con la maggioranza qualificata prevista dalla legge.
La distinzione è decisiva. Da un lato c’è la modifica del regolamento, che può limitare i diritti dei singoli e quindi non può essere imposta con leggerezza. Dall’altro lato c’è l’applicazione concreta della multa, che interviene dopo l’accertamento di una violazione già disciplinata. Confondere i 2 piani significa trasformare l’assemblea in un organo punitivo privo di adeguate garanzie.
Anche la Cassazione ha più volte richiamato la natura eccezionale di questo potere. La sanzione condominiale è una forma di “pena privata”, ammessa solo perché prevista da una norma specifica e, proprio per questo, da interpretare in modo restrittivo. Non sono consentite misure diverse dalla multa pecuniaria, come interventi materiali forzosi o forme di autotutela più afflittive, perché il potere di punire appartiene in via generale allo Stato e può essere attribuito ai privati solo nei casi stabiliti dalla legge.
Ne deriva che una delibera valida deve poggiare su 3 condizioni: il regolamento deve prevedere espressamente la possibilità di sanzionare; la condotta vietata deve essere individuata in modo chiaro; l’assemblea deve deliberare la singola multa con le maggioranze richieste. Senza questi presupposti, la decisione assembleare rischia di essere nulla, perché non disciplina la convivenza ma comprime illegittimamente la posizione dei singoli condòmini.
Il principio affermato nella sentenza messinese, letto insieme agli orientamenti più recenti, non impedisce ai condomini di tutelare il rispetto delle regole comuni. Impone però un metodo: prima occorre un regolamento preciso, poi un accertamento concreto della violazione e infine una decisione assembleare conforme alla legge. La multa, quindi, non può essere lo strumento rapido per punire chi dà fastidio alla maggioranza, ma resta una misura eccezionale, ammessa solo quando il condominio dimostra di avere previsto in anticipo regole chiare, limiti certi e garanzie minime per chi viene sanzionato.
Giornalista pubblicista, ex direttore di una precedente testata e attuale direttore di Mediterranea24.
