Sintesi
Il cambiamento del mercato immobiliare ha preso forma negli ultimi anni, quando l’aumento dei tassi ha ridotto la convenienza degli immobili stabilizzati e ha orientato gli investitori verso operazioni capaci di produrre valore attraverso trasformazione e gestione. Tra il 2023 e il 2025 i capitali impiegati in Europa sono saliti da 145,7 a 209,8 miliardi di euro, mentre in Italia sono quasi raddoppiati da 6,6 a 12,7 miliardi: nel primo semestre 2026 EY ha rilevato 7,2 miliardi e un aumento del 24%, mentre Colliers ha calcolato 7,4 miliardi e una crescita del 38%, differenza riconducibile ai rispettivi perimetri statistici. Per l’Europa non emerge invece un unico risultato, poiché Savills ha stimato 103 miliardi e un incremento del 3%, dato non coincidente con la flessione del 10% riportata nel testo di partenza. In Sicilia sono confluiti circa 1 miliardo di euro in 5 anni, per il 46% negli alberghi e per il 42% nel commercio, con il 67% dei capitali proveniente dall’estero. Nel 2025 le compravendite di abitazioni nell’Isola sono cresciute del 7%, i prezzi del 3,4% e gli scambi non residenziali del 7,8%, mentre l’edilizia è stata sostenuta soprattutto dai lavori pubblici. Entro il 2030 sono programmate più di 2.500 camere alberghiere di fascia alta, mentre la carenza di immobili logistici moderni, uffici di qualità e alloggi universitari costituisce il principale spazio disponibile per nuovi investimenti.
Articolo
La trasformazione non è cominciata improvvisamente nel 2026. Ha avuto origine nel mutamento finanziario degli ultimi anni, quando l’aumento dei tassi d’interesse ha reso meno redditizie le operazioni immobiliari considerate più sicure e già stabilizzate. EY (sigla di Ernst & Young, rete internazionale di servizi professionali) ha osservato che il rendimento offerto da questi beni si è ridotto rispetto agli investimenti a reddito fisso, inducendo fondi e operatori a selezionare con maggiore attenzione gli immobili e a rivedere le proprie strategie. In questo scenario i volumi europei sono passati da 145,7 miliardi di euro nel 2023 a 209,8 miliardi nel 2025, con un incremento complessivo del 44%, mentre quelli italiani sono aumentati nello stesso periodo del 92,4%.
Nel primo semestre 2026 il bollettino ha calcolato per l’Italia 7,2 miliardi di euro investiti, il 24% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Un’altra rilevazione, elaborata da Colliers (società internazionale di consulenza immobiliare), ha indicato 7,4 miliardi e un progresso del 38%, definendo quello appena concluso il miglior primo semestre mai registrato nel proprio archivio. Non si tratta necessariamente di un errore, perché le società possono includere operazioni, destinazioni d’uso e date di perfezionamento differenti. La seconda analisi ha inoltre mostrato una forte concentrazione territoriale: Milano ha assorbito il 39% dei capitali nazionali, il Nord il 62% e l’intero Centro-Sud il 18%. Questo significa che la crescita italiana non si è distribuita uniformemente sul territorio.
È cambiato anche il modo di investire. Nel 2025 logistica, alberghi, residenze e categorie immobiliari alternative hanno rappresentato circa il 60% dei capitali impiegati in Italia. Gli investitori si sono orientati maggiormente verso strategie a valore aggiunto, fondate sulla ristrutturazione, sul cambio di destinazione, sul miglioramento energetico, sulla gestione più efficiente e sul riposizionamento commerciale del bene. Fabio Braidotti (responsabile del settore alberghiero e immobiliare della divisione italiana) e Sergio Martinelli (specialista in operazioni societarie e struttura del capitale) hanno sintetizzato il passaggio sostenendo che “la trasformazione del real estate non è ciclica, ma strutturale”. Real estate significa mercato immobiliare. La capacità di progettare, autorizzare, finanziare e gestire l’intervento è diventata più importante del semplice acquisto in attesa dell’aumento dei prezzi.
La stessa evoluzione ha interessato i crediti collegati agli immobili. Dopo le grandi cessioni bancarie degli anni precedenti, il mercato è diventato più frammentato e si è spostato verso singole esposizioni, costruzioni incompiute, aziende indebitate e beni da recuperare. NPL indica i non-performing loans (prestiti non rimborsati regolarmente), NPE significa non-performing exposures (esposizioni finanziarie deteriorate) e GACS identifica la Garanzia sulla Cartolarizzazione delle Sofferenze. Il rischio non è scomparso, ma è stato trasferito in parte dalle banche a fondi, gestori di crediti e piattaforme specializzate. Michele Thea (responsabile europeo occidentale delle esposizioni deteriorate) ha calcolato che lo stock complessivo italiano si è ridotto in termini effettivi di circa 85 miliardi di euro rispetto al 2015, trasformando il settore da mercato delle vendite massive a industria della gestione e del recupero.
CBRE (sigla storicamente derivata da Coldwell Banker Richard Ellis, società internazionale di consulenza immobiliare) ha pubblicato il 14 luglio 2026 uno studio dedicato all’Isola, coordinato da Giulia Ghiani (responsabile italiana della ricerca e dell’analisi dei dati). Nel quinquennio esaminato sono stati censiti nell’Isola circa 1 miliardo di euro di investimenti. Gli alberghi ne hanno assorbito il 46%, gli immobili commerciali il 42% e i capitali esteri hanno raggiunto il 67%. Quasi 9 euro ogni 10 sono dunque confluiti nei 2 comparti più maturi e immediatamente comprensibili agli investitori internazionali.
Il turismo ha costituito il principale motore. Gli stranieri hanno rappresentato il 50% delle presenze, mentre l’ADR, Average Daily Rate (tariffa media giornaliera), degli alberghi di lusso è aumentato del 43% rispetto al 2019. Il programma di sviluppo comprende più di 2.500 nuove camere di fascia alta entro il 2030. Nel commercio il capitale internazionale si è concentrato soprattutto sui centri commerciali situati fuori dai centri urbani. La logistica ha invece mostrato una domanda resistente, ma una disponibilità ancora ridotta di magazzini moderni, mentre il ciclo di aggiudicazioni pubbliche quantificato in 27,7 miliardi di euro potrebbe migliorare nel medio periodo infrastrutture e collegamenti.
Catania è stata individuata come polo di alta tecnologia dell’Europa meridionale, ma dispone ancora di pochi uffici di classe A, ossia costruzioni recenti, efficienti, ben collegate e dotate di servizi adeguati alle imprese internazionali. Anche il settore universitario ha presentato un divario considerevole. Nell’Isola risultano circa 116.000 studenti, mentre la copertura della PBSA, Purpose-Built Student Accommodation (residenze costruite appositamente per gli universitari), varia dal 5% di Messina al 17% di Palermo. Non mancano pertanto la domanda e gli utenti, ma gli edifici già pronti per essere acquistati e gestiti da operatori istituzionali.
I numeri siciliani più generali hanno confermato il movimento, pur invitando alla cautela. La Banca d’Italia ha rilevato che nel 2025 il valore aggiunto delle costruzioni è cresciuto dell’1,5% e le ore lavorate del 3,1%. L’edilizia privata si è indebolita, mentre i lavori pubblici sono arrivati a rappresentare quasi 1 terzo dell’attività, anche per effetto del PNRR. Nell’Isola le compravendite abitative sono aumentate del 7%, i prezzi del 3,4% e i canoni di locazione dell’1,7%. Gli scambi di immobili non residenziali sono saliti del 7,8%, ma i relativi prezzi sono rimasti pressoché invariati. Ciò dimostra che l’incremento delle operazioni non ha ancora prodotto una rivalutazione generalizzata di tutti gli immobili.
Il turismo ha registrato nel 2025 un aumento delle presenze dell’1,6%, sostenuto soprattutto dagli stranieri. Il traffico aeroportuale è rimasto sostanzialmente fermo, mentre i passeggeri dei porti sono cresciuti del 6,2% e quelli delle crociere del 7,9%. Nel 2024 gli scali siciliani avevano movimentato quasi 80 milioni di tonnellate di merci, pari a circa il 16% del totale nazionale. Sono dati che rafforzano le possibilità di sviluppo alberghiero e logistico, ma evidenziano anche la necessità di collegare meglio porti, aeroporti, ferrovie, autostrade e aree produttive.
Il valore degli immobili dipenderà sempre più anche dalla loro regolarità urbanistica ed energetica. La legge 24 luglio 2024, numero 105, ha convertito il decreto-legge numero 69 dello stesso anno e ha introdotto semplificazioni nella disciplina edilizia e urbanistica, conosciute come “Salva Casa”. La direttiva europea numero 2024/1275, denominata EPBD, Energy Performance of Buildings Directive (direttiva sulla prestazione energetica degli edifici), ha fissato al 29 maggio 2026 il termine generale di recepimento e ha tracciato il percorso verso un patrimonio edilizio a emissioni zero entro il 2050. Per un investitore ciò comporta la necessità di calcolare in anticipo i costi delle opere energetiche e della messa in regola, perché un edificio acquistato a prezzo conveniente può perdere redditività quando richiede interventi estesi.
In Sicilia assume particolare importanza anche la sentenza numero 72 del 2025 della Corte costituzionale. I Giudici hanno ritenuto legittima la norma regionale che considera immediatamente efficace anche nei confronti dei privati il divieto di costruire entro 150 metri dalla battigia. La questione era stata sollevata dal CGARS (Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione siciliana). La decisione impone verifiche particolarmente rigorose per alberghi, villaggi turistici, seconde case e complessi situati lungo le coste, perché la vicinanza al mare costituisce un elemento di pregio commerciale ma può rappresentare anche un rischio edilizio e amministrativo.
Anche gli operatori italiani hanno sottolineato questa maggiore prudenza. Davide Dalmiglio (amministratore delegato di Savills Italia) ha riferito che le vicende urbanistiche nazionali hanno determinato controlli precedenti all’acquisto molto più approfonditi. La due diligence (verifica preventiva tecnica, amministrativa, finanziaria e legale) è diventata quindi decisiva. In Sicilia tale controllo deve riguardare non soltanto i bilanci e la redditività, ma anche titoli edilizi, vincoli costieri e paesaggistici, conformità catastale, efficienza energetica, autorizzazioni alberghiere, accessibilità e reale possibilità di trasformazione.
Il mercato siciliano non è dunque rimasto escluso dalla crescita italiana, ma ha sviluppato una struttura più selettiva. Gli alberghi e il commercio hanno già attirato capitali internazionali. La prossima fase potrà riguardare residenze universitarie, magazzini moderni vicini ai porti, uffici tecnologici nel Catanese, recupero di immobili nei centri storici e riqualificazione di strutture turistiche. Il limite principale non appare la mancanza di interesse, bensì la scarsità di edifici regolari, efficienti, sufficientemente grandi e pronti per una gestione professionale. La Sicilia possiede quindi opportunità concrete, ma non un’espansione indistinta: il valore si concentrerà nei progetti con localizzazione adeguata, autorizzazioni certe, infrastrutture accessibili e capacità effettiva di essere completati e amministrati.
Nell’immagine di copertina una veduta parziale del porto di Catania, un’altra del porto di Palermo e una laterale di Taormina.
Giornalista pubblicista, ex direttore di una precedente testata e attuale direttore di Mediterranea24.
