Sintesi
La Corte di Cassazione con le pronunce 9571/2026 del 14 aprile e 9563/2026 ha stabilito che il concetto di “eccesso di potere” nelle delibere condominiali è sostanzialmente superato e che eventuali vizi devono essere ricondotti alla violazione di legge o al difetto assoluto di attribuzioni. Le decisioni chiariscono che l’assemblea può deliberare solo su materie inerenti alla gestione e conservazione dei beni comuni e non può imporre spese estranee come servizi turistici o ricreativi. In un caso concreto è stata ritenuta nulla una delibera che prevedeva il pagamento per la ristrutturazione di un immobile privato e in un altro è stata annullata l’introduzione obbligatoria del servizio di animazione in un complesso turistico-residenziale. Il nuovo orientamento si collega ai principi già affermati dalle Sezioni Unite nel 2021 e rafforza il controllo di legittimità sulle decisioni assembleari.
Articolo
La giurisprudenza della Corte di Cassazione segna un passaggio rilevante nella disciplina del condominio, ridefinendo in modo netto i limiti dei poteri dell’assemblea e superando un orientamento consolidato da oltre 60 anni. Con la sentenza 9571/2026 del 14 aprile, la Suprema Corte afferma che il cosiddetto “eccesso di potere” non costituisce più una categoria autonoma di vizio delle delibere assembleari, chiarendo che eventuali irregolarità devono essere ricondotte a violazioni di legge o, nei casi più gravi, al difetto assoluto di attribuzioni dell’organo deliberante.
Il caso da cui prende avvio questa svolta riguarda una decisione assembleare con cui un condominio aveva approvato una spesa per la ristrutturazione di un’unità immobiliare privata, allo scopo di risarcire una condomina per danni imputati alla violazione di obblighi di custodia. Alcuni comproprietari avevano impugnato la delibera sostenendo che essa favorisse un interesse individuale a discapito di quello collettivo, invocando il vizio di “eccesso di potere”. La Corte ha però escluso tale qualificazione, precisando che il problema giuridico risiede piuttosto nella mancanza di competenza dell’assemblea a deliberare su una materia estranea alle sue attribuzioni, configurando quindi una nullità per difetto assoluto di potere.
Questo orientamento si pone in discontinuità rispetto al passato, quando la stessa Corte ammetteva un controllo sulle delibere anche sotto il profilo dell’“eccesso di potere”, mutuato dal diritto amministrativo e utilizzato per verificare lo sviamento della funzione rispetto alla sua finalità tipica. Oggi, invece, la Cassazione chiarisce che tale categoria non aggiunge strumenti di tutela rispetto a quelli già previsti dall’articolo 1137 del Codice civile, che disciplina l’impugnazione delle delibere per contrarietà alla legge o al regolamento condominiale.
Il quadro viene ulteriormente precisato alla luce della sentenza delle Sezioni Unite 9839/2021, che ha stabilito il potere del giudice di verificare la situazione di fatto alla base della decisione assembleare, al fine di accertarne la legittimità. Se l’assemblea adotta una decisione non conforme al modello legale, significa che ha esercitato un potere non attribuito dall’ordinamento, con conseguente nullità della delibera per impossibilità dell’oggetto.
A completare questo percorso interpretativo interviene la sentenza 9563/2026, che affronta il tema, sempre più attuale inerente un supercondominio, un complesso turistico-residenziali, nei quali il confine tra condominio e attività ricettiva tende a diventare incerto. In questo caso, l’assemblea aveva deciso di inserire tra le spese comuni il servizio di animazione, fino ad allora gestito dalla struttura turistica e fruito su base volontaria tramite tessera club. Una proprietaria aveva impugnato la delibera contestando l’obbligo di contribuzione.
Dopo una prima decisione favorevole al condominio, la Corte di appello aveva annullato la delibera e la Cassazione ha confermato tale esito, pur correggendone la motivazione. La Corte ha chiarito che non è decisivo stabilire se l’animazione costituisca una innovazione voluttuaria, ma che il punto centrale è l’assenza di potere dell’assemblea di deliberare su una spesa non collegata alla gestione o al godimento dei beni comuni. L’animazione, infatti, rappresenta un servizio destinato prevalentemente agli utenti della struttura turistica e non è necessaria né alla conservazione né alla fruizione delle parti comuni.
La conseguenza è chiara: si tratta di un servizio extra-condominiale che non può essere imposto obbligatoriamente a tutti i proprietari mediante deliberazione a maggioranza. Il principio affermato rafforza il limite oggettivo delle competenze assembleari, che devono restare circoscritte alla gestione delle parti comuni e ai servizi strettamente funzionali al loro utilizzo.
Nel complesso, le due pronunce del 2026 consolidano un orientamento più rigoroso, che tutela i condomini da decisioni arbitrarie e impedisce l’estensione indebita delle spese comuni. Commentatori giuridici italiani hanno evidenziato come questa evoluzione favorisca maggiore certezza del diritto e riduca il contenzioso, riportando al centro il principio di legalità e la corretta ripartizione delle competenze all’interno del condominio.
Giornalista pubblicista, ex direttore di una precedente testata e attuale direttore di Mediterranea24.
