Sintesi
Nel 2026 in Italia si rafforzano i controlli sugli affitti brevi, ossia contratti di locazione abitativa inferiori a 30 giorni spesso gestiti tramite piattaforme digitali come Airbnb e Booking. La normativa aggiornata dalla Legge di Bilancio conferma la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo mentre dal terzo immobile si presume attività imprenditoriale con obbligo di partita IVA e ulteriori adempimenti. Tutti gli immobili destinati alle locazioni turistiche devono possedere il Codice Identificativo Nazionale e rispettare requisiti di sicurezza e trasparenza dei dati previsti anche dalle nuove norme dell’Unione Europea. La Guardia di Finanza ha inserito il settore tra le priorità del piano operativo 2026 con controlli sul territorio, analisi di rischio attraverso banche dati condivise con l’Agenzia delle Entrate e verifiche sugli obblighi fiscali delle piattaforme digitali. Diverse operazioni investigative in varie province italiane hanno portato alla scoperta di evasione fiscale, strutture abusive, truffe online e redditi non dichiarati per milioni di euro.
Articolo
Il mercato delle locazioni turistiche di breve durata è diventato negli ultimi anni uno dei settori più dinamici dell’economia turistica italiana, ma anche uno degli ambiti più osservati dall’amministrazione finanziaria. Nel 2026 la Guardia di Finanza ha intensificato le verifiche sugli affitti brevi, cioè i contratti di locazione di immobili a uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulati prevalentemente da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività imprenditoriale e spesso intermediati da piattaforme digitali come Airbnb o Booking. Si tratta di formule che possono comprendere servizi accessori come biancheria, pulizia o utenze ma che non devono assumere le caratteristiche di un’attività alberghiera.
Il quadro normativo italiano si è progressivamente irrigidito negli ultimi anni. Con la Legge di Bilancio è stata confermata la tassazione agevolata tramite cedolare secca al 21% sul primo immobile destinato a locazioni brevi e al 26% sul secondo, mentre dal terzo immobile locato si presume l’esercizio di un’attività imprenditoriale. In questo caso il proprietario è obbligato ad aprire una partita IVA, iscriversi alla gestione commercianti dell’INPS (Istituto Nazionale della Previdenza Sociale), presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e rispettare gli adempimenti previsti per le imprese del settore turistico. Parallelamente è stato introdotto l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale, noto come CIN, che ogni immobile destinato a locazione turistica deve possedere e rendere visibile sia all’esterno dell’edificio sia negli annunci pubblicati online.
Proprio l’assenza di questo codice identificativo rappresenta uno degli indicatori principali utilizzati dalle autorità fiscali per individuare possibili irregolarità. Secondo la Guardia di Finanza, la mancanza del CIN può costituire un segnale di attività svolta completamente in nero, con conseguenze sia sul mancato pagamento delle imposte sia sulla concorrenza sleale nei confronti degli operatori regolari. L’abusivismo nel settore delle locazioni turistiche, infatti, può produrre un effetto di dumping economico, cioè una distorsione del mercato dovuta alla presenza di soggetti che operano senza rispettare gli obblighi fiscali e normativi.
Nel piano operativo 2026 delle Fiamme gialle il contrasto alle irregolarità nel comparto degli affitti brevi si sviluppa lungo tre direttrici principali. La prima riguarda il controllo economico del territorio. Le attività ispettive sul campo vengono condotte anche grazie a protocolli di collaborazione con Enti locali e altre istituzioni pubbliche e puntano a individuare immobili locati senza autorizzazioni o senza dichiarazione dei redditi. Questo presidio territoriale ha anche una funzione preventiva, perché la presenza costante delle autorità può scoraggiare l’apertura di nuove attività irregolari soprattutto nelle città d’arte e nelle località a forte vocazione turistica.
La seconda direttrice è rappresentata dall’analisi di rischio basata sull’incrocio delle banche dati fiscali. La Guardia di Finanza opera in coordinamento con l’Agenzia delle Entrate all’interno della Uipar, cioè l’Unità Integrata Permanente di Analisi del Rischio, istituita dal decreto legislativo n. 13 del 2024 nell’ambito della delega fiscale. Questo centro interistituzionale consente di utilizzare strumenti informatici avanzati per confrontare informazioni provenienti da diverse fonti, individuare anomalie nei redditi dichiarati e definire indici di rischio che permettono di selezionare i contribuenti da sottoporre a verifica.
La terza area di controllo riguarda le piattaforme digitali che intermediano le locazioni turistiche. La normativa italiana prevede che tali piattaforme applichino una ritenuta fiscale sui compensi percepiti dai proprietari degli immobili e la versino all’erario. Negli ultimi anni la Guardia di Finanza ha condotto diverse indagini nei confronti di gruppi multinazionali del settore che non avevano applicato o versato correttamente queste ritenute. Le verifiche hanno portato al recupero complessivo di oltre 1,2 miliardi di euro tra imposte, interessi e sanzioni, un risultato che rappresenta sia il recupero di gettito per gli anni passati sia un precedente importante per garantire il rispetto delle norme in futuro.
Le verifiche riguardano anche il lavoro irregolare, la sicurezza degli immobili e l’obbligo di comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, ma come anche le truffe. A Velletri, vicino Roma, un’operazione coordinata dalla procura locale ha smascherato un sistema fraudolento basato sulla pubblicazione di annunci relativi ad appartamenti e camere in bed and breakfast inesistenti. Le vittime effettuavano pagamenti tramite carta di credito ma gli immobili non erano nella disponibilità degli inserzionisti. Il denaro veniva convogliato sui conti di una società creata appositamente per raccogliere i proventi della truffa e poi trasferito attraverso bonifici ad altre società riconducibili allo stesso gruppo, alcune delle quali con sede all’estero. Le Autorità hanno disposto il sequestro preventivo di oltre 145mila euro.
Un ulteriore fronte riguarda l’esercizio abusivo di attività ricettiva. Durante i controlli effettuati a Roma nel periodo del Giubileo e in occasione dell’afflusso straordinario di fedeli per eventi religiosi, la Guardia di Finanza ha individuato nei pressi della Fontana di Trevi una struttura che operava di fatto come albergo senza alcuna autorizzazione. L’immobile, distribuito su cinque piani, disponeva di 35 camere e 85 posti letto ma risultava formalmente suddiviso in più attività di affittacamere con diverse partite IVA. Dopo le verifiche delle Fiamme gialle il titolare ha avviato la procedura per regolarizzare la propria posizione.
Giornalista pubblicista, ex direttore di una precedente testata e attuale direttore di Mediterranea24.
